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Comment j’ai réalisé 120 000 € de cash sur la vente d’un studio de 18 m2 à Paris

J’étais encore étudiante lorsque l’envie d’acheter un studio s’est insinuée dans mon esprit. Comme j’étais étudiante en finance/comptabilité/contrôle de gestion, mon cerveau était devenu une véritable calculatrice. Très vite j’ai compris que payer 500 € pour louer une chambre de bonne à Paris était de l’argent jeté par les fenêtres et que, pour le même montant, je pouvais avoir une plus grande surface si j’achetais. Mais l’idée d’investir et de gagner de l’argent à la revente ne me traversa pas encore l’esprit. En fait, ce que je voulais, c’était économiser les loyers en capitalisant dans ma propre propriété. À ce moment-là, mon ambition s’arrêtait là. En clair : à aucun moment je ne pensais à réaliser les gains que vous allez découvrir par la suite.

Quand j’ai terminé mes études en 2008 et que j’ai commencé à travailler, j’étais plus déterminée que jamais à réaliser cet achat. En parcourant les annonces sur le site de seloger.com, j’ai réalisé qu’avec 500 € de mensualité de crédit, je pouvais être propriétaire. Pas d’une chambre de bonne ! Non ! Propriétaire d’un studio !

6 mois plus tard, ma période d’essai terminée, j’étais désormais décidée à acheter ce foutu studio. Mon souhait était d’en acheter un dans le quartier Saint-Michel près de Notre-Dame. Les prix étaient trop élevés et ma capacité d’emprunt limitée à cent mille euros. À défaut de Notre-Dame, je me suis orientée vers le Sacré-Cœur. Bien entendu je plaisante ! En réalité, ce fut un pur hasard que j’atterrisse près du Sacré-Cœur… que je ne connaissais même pas d’ailleurs.

Je vais vous raconter en détail comment s’est déroulée ma journée de « shopping » LOL. Oui, c’est le cas de le dire, car acheter ce studio a été aussi simple que l’achat d’un vêtement. Alors, un vendredi soir, plutôt que de sortir comme d’habitude, je suis restée chez moi et j’ai sélectionné quelques studios que je voulais visiter dès le lendemain. Le samedi matin, j’ai appelé la première agence qui m’a répondu : « Mais madame, il faut appeler au moins 48 heures avant pour avoir un RDV le samedi ! ». À ce moment-là, en raccrochant, j’ai pensé que c’était une agence de minables. Je ne comprenais pas que le samedi était le jour le plus complet en RDV pour les agences immobilières. J’ai continué à passer mes appels sans désespérer. Enfin je suis tombée sur deux agences qui ont accepté de me donner RDV pour l’après-midi.

Mon aventure a commencé là. Mon petit ami Balasubramanyam, qui est devenu mon mari, m’a accompagnée. Ce n’était pas forcément pour avoir son avis, mais plutôt pour avoir de la compagnie. Il y avait 6 mois que je me renseignais sur le sujet, alors il était hors de question d’écouter les conseils de personnes qui ne connaissaient rien à l’immobilier.

Nous avons commencé par la première agence qui nous a fait visiter un studio près de la mairie du 18e arrondissement. Ce bien ne m’a pas du tout convaincue mais plaisait bien à Bala. Nous en avons profité pour prendre la carte de visite d’un courtier qui travaillait avec cette agence.

Nous sommes allés voir ensuite la seconde agence et tout ce que j’espérais, c’est qu’elle me propose des biens dans mon budget. L’agent nous attendait et nous a promis de faire beaucoup de marche à pied. Promesse tenue car nous avons fait le tour du quartier de Montmartre pour voir deux studios.  Le premier était beau, au 6e étage avec ascenseur, moquette, sans travaux, à deux pas de la basilique du Sacré-Cœur. Le problème : son prix était de 130.000 € pour 18 m2. Non seulement il était hors budget, mais le prix se justifiait par le fait qu’il était refait à neuf. Sachant que je ne cherchais pas spécialement un studio nickel, je ne voyais pas l’intérêt de payer plus cher. Pour moi, il valait mieux avoir un studio dans un état banal, voir avec quelques petits travaux, et payer moins cher.

Puis nous avons descendu une multitude de marches et sommes enfin arrivés rue Lamarck pour visiter le deuxième studio dans un immeuble classé monument historique. À notre grande surprise, il ne s’agissait pas d’un studio mais d’une ancienne loge de gardien transformée en local à vélos. Pas de cuisine, pas de douche et pas de toilettes. Par contre, il y avait des restes de robinets cassés. En fait la loge n’était plus habitée depuis 1950. Le volume était impressionnant : 3,60 m sous plafond ! Il y avait deux fenêtres géantes d’environ 2,5 m et une autre de taille moyenne dans le coin censé être la cuisine. Trois fenêtres pour un studio de 18 m2 ! Que demander de plus ? Mon imagination commençait à visualiser ce que j’allais faire de ce studio grâce à son potentiel. La cerise sur le gâteau était le prix : 100.000 €. Tout était clair pour moi. J’ai signé une offre au prix et on n’en parlait plus. J’ai donc acheté mon studio en une après-midi, exactement comme ma sublime robe de mariée en un seul essayage LOL. Bala était furieux de ma décision. Il croyait que j’avais perdu la tête. J’ai contacté le grand frère comme le veut la tradition en l’absence du père, et il m’a proposé de visiter le studio tant que j’étais encore dans le délai de rétractation.  J’ai contacté l’agence et il est allé visiter avec la même personne. Il m’a appelée en catastrophe, me demandant de me retirer de cette arnaque.  Euh ! Arnaque ? Non ! J’ai maintenu ma proposition et toi, lecteur, tu comprendras un jour pourquoi. Désormais, j’avais deux personnes contre moi et aucune pour me soutenir, mais je ne me décourageais pas. J’ai continué mon périple pour le financement et j’ai fini par contacter le courtier en immobilier qui m’avait été recommandé par la première agence. Il ne m’a demandé aucun paiement de frais. Il était rémunéré par les frais de dossier de prêt de 500 € que me prenait la banque dans tous les cas. Donc pour moi c’était une opération transparente.

Trois mois plus tard, janvier 2009, j’ai signé chez le notaire et j’en suis ressortie avec les clés.  Un sentiment de liberté m’a envahie d’un coup car je n’avais plus peur que mon propriétaire ne renouvelle pas mon bail d’un an.

Nous ne pouvions pas l’habiter tout de suite car il était dans un état de dégradation avancée. J’ai trouvé des artisans qui m’ont demandé 100 € par jour pour faire les travaux. Nous n’avons pas fait de gros travaux nous-mêmes : un peu de peinture, installation d’un évier, deux étagères de récupération ainsi que d’une douche et de toilettes les moins chers. En tout, on en a eu pour 3.000 € mais nous avions mis la main à la pâte aussi. Le studio est devenu habitable mais rien d’extraordinaire. Nous nous y sommes installés très rapidement pour ne plus avoir à débourser les loyers de la chambre de bonne. Nous voilà donc installés dans un grand espace qui fait deux fois la surface de la chambre que je payais 500 €. J’étais très heureuse d’avoir ce volume et d’être au RDC pour ne plus avoir 6 étages à monter.

2011… Deux années se sont écoulées et mon studio est toujours dans le même état qui ne devait être que temporaire. En effet, prise par la fête parisienne, j’ai oublié mon projet de base qui était de transformer ce studio en petit palace. Je n’ai pas économisé pour faire les travaux et je n’ai même pas encore dessiné mon projet. L’espace commençait à devenir petit, alors un jour j’ai demandé à Bala, comme il est ingénieur designer, de me dessiner mon projet en 3D. Le résultat était vraiment comme je l’avais imaginé lors de ma première visite. Transformer le studio en mini duplex en créant une mezzanine Géante de 14 mètres carrés avec des des placard de rangement et accessible par escalier.

J’ai montré ce dessin à un ami auto-entrepreneur, surdoué du bâtiment et il me l’a validé. Je lui ai confié mon projet pour transformer ce dessin en réalité. J’ai déménagé chez ma sœur et Bala chez son meilleur ami. Nous avons convenu d’un budget de 15.000 € pour la main d’œuvre et 10.000 € pour les matériaux. J’ai financé l’achat des matériaux avec un crédit. Pour la main d’œuvre j’avais convenu avec Bala de verser 2.000 € de nos salaires tous les mois pendant 7 mois pour la financer.

Malheureusement, les choses ne sont pas passées comme prévu. Deux semaines après le début des travaux, un drame familial est survenu. La mère de Bala est décédée et il a été obligé de repartir en Inde.  Le monde s’est écroulé d’un coup pour deux raisons : Bala venait de perdre sa mère et il était obligé de rester en Inde au moins un an.

Je me retrouvais dans la plus grosse galère de ma vie mais je devais rester forte pour Bala. Je n’avais pas le droit de me plaindre car il était inconsolable à ce moment-là. Tous mes soucis pouvaient avoir une solution, par contre son chagrin ne pouvait avoir pour apaisement que le temps. Je devais rester debout pour lui et continuer le projet qu’on avait commencé à deux.

J’ai suivi de très près le choix des matériaux, la validation de chaque étape des travaux. Je me rendais tous les jours au chantier après le travail.

Peu de temps avant la fin du chantier, mon ami m’a confié son besoin d’argent car je ne lui versais que 1.000 € alors que nous étions convenus de 2.000 €.  Il m’a fallu trouver alors une autre source de revenus. On était en 2011 et Airbnb n’était pas connu comme aujourd’hui. J’ai parcouru tous les sites et j’ai essayé de comprendre comment fonctionnait la location de vacances. Pas de tuto sur Youtube à l’époque comme maintenant. J’ai fini par comprendre et je pouvais démarrer cette activité dès la fin des travaux.

Le studio enfin transformé, personne n’en est revenu. Je n’ai pas de photos d’avant malheureusement. Je n’avais pas pensé à en prendre à l’époque.

 

Je l’ai meublé de manière adaptée pour les touristes. J’ai mis un lit double à l’étage et un canapé convertible en bas dans la pièce à vivre. J’ai installé également un trio (four, plaque, lave-vaisselle). J’ai acheté de la belle vaisselle, du linge de lit et de bain de qualité pour séduire mes locataires et ça n’a pas loupé.

J’ai enfin commencé la location et j’ai été surprise du succès rapide et de l’ampleur que cela a pris. Ce type de location était comme une machine à sous. Entre 120 et 150 € la nuit et un taux de remplissage de 95 % à 100 %. Je gagnais en moyenne 3.500 € par mois. J’ai ainsi réussi à payer mon ami rapidement mais je ne voulais plus arrêter. Par ailleurs je devais me trouver un logement car je ne pouvais plus squatter chez ma sœur, même si je participais financièrement à toutes les dépenses. J’ai trouvé une solution et j’ai acheté une petite studette dont je vous parlerai dans un autre article.

J’ai continué cette location pendant 4 ans et chaque année, j’ai gagné 40.000 €. Avec ces revenus, j’aurais pu rembourser la totalité de mon crédit immobilier et le crédit travaux mais je ne l’ai pas fait. J’ai gardé cette trésorerie pour un investissement que j’ai réalisé en Inde et dont je vous parlerai également dans un autre article.

En juillet 2015, d’autres projets ont émergé et j’ai décidé de mettre ce studio en vente. A ma grande surprise, il s’est vendu 200.000 € en une semaine. Je l’avais proposé à la vente au prix que je voulais alors que les agences me prenaient pour une folle. Toutes sauf une et c’est d’ailleurs cette agence qui l’a vendu en une semaine. J’ai pleuré toutes les larmes de mon corps en sortant de chez le notaire car je n’allais plus revoir ce studio. Mais comme je n’habitais pas loin, j’ai continué à aller contempler l’immeuble chaque soir en allant marcher, puis j’ai fini par faire le deuil et déménager.

Beaucoup de détails dans cet article, je sais, mais certaines choses sont devenues par la suite des leçons de vie. Par exemple, quand je vous détaille le déroulement de mon achat, c’est pour vous montrer l’importance de :

1 : Passer à l’action sans attendre est parfois nécessaire. Je n’ai pas attendu plus longtemps que ma période d’essai.

2 : S’écouter, se faire confiance à soi, même si tout le monde est contre vous. J’ai acheté malgré la désapprobation de mes proches.

3 : Savoir saisir la bonne affaire est hyper-important surtout que c’est rare. Le prix du studio était bas même en si on était en 2008. Car les prix étaient déjà aux alentours des 8000 euros le mètres carré et je l’ai eu pour 5500 euros le mètres carré.

Cette expérience m’a appris une chose si importante qu’elle a révolutionné ma vie : comment transformer un problème en opportunité. En effet sans la galère pour le paiement des travaux, je n’aurais jamais pensé à faire de la location saisonnière et gagner autant en si peu de temps.

J’ai également appris à rêver gros et à prendre le temps de réaliser mes rêves. Mais prendre le temps ne veut pas dire attendre sans rien faire. Prendre le temps veut dire commencer et aller par étapes.

Je vous partage ce dessous les chiffres et les différents calculs.

Calcul des dépenses :

Achat 100 000 euros

Frais de notaire et autres frais : 10 000 euros

Travaux : 25000 euros

Intérêts bancaires : 20 000 euros pour les 6 ans car vendu en 2015.

Total des dépenses: 100 000 + 10 000 + 25 000 + 20 000 = 155 000 euros

Calcul des revenus

Location : 40000 X 4ans = 160 000 euros

Vente : 200 000 euros

Total revenus : 360 000 euros

Bénéfice =360 000 – 155 000 = 205 000

 

Calcul de la plus-value :

La plus-value se calculs différemment du bénéfice et heureusement d’ailleurs.

Prix d’achat-frais de notaires-coût des travaux

200000 – 100000 – 25000 = 75000 euros

 

Calcul du cash récupéré lors de la vente

Capital restant dû sur mon prêt : 80000

Encaissement de la vente : 200 000

Trésorerie=200 000 – 80000= 120 000 euros

Lors de la vente j’ai remboursé les 80 000 restants dus sur mon prêt et il me restait 120 000 euros de cash dans ma poche. Sans compter tout ce que j’ai encaissés des location soit 40000 euros par an.

Total cash= 120000+(40000 X 4 ans)=  280 000 euros.